学加网是华南地区最大、最专业的文旅、园区、城市更新的企业家和高管的学习和交际渠道。什么是土地开发的维度？土地开发有哪些关键，你又了解多少？作为学加网学术委员会土地问题首席参谋、清华大学特聘讲师，崔元星教师从本身多年从业经历以及专业视角与咱们进行共享。

  广义地说，土地开发包含两个方向：一是把非农用地变成农用地或许把低效农用地变成高效/高标准农用地，也叫做“农地开发”。二是把非建造用地变成建造用地或许把低效建造用地变成高效建造用地，也叫做“市地开发”。本文评论的是后者。

  土地开发（市地开发）便是城市建成区和规划建造区域由非建造用地变成建造用地或添加建造用地运用效能，包含新建开发与低效地再开发。

  1．新增＆存量：从非建造用地变成建造用地的便是新增开发，需求调整相关规划与新增建造用地目标等相对杂乱的手续，把低效建造用地变成高效建造用地便是存量开发，手续相对简略，但触及的利益联系相对杂乱。

  2．成片＆单宗：从空间上来看，相对于单宗地开发而言，宗地区分之前或多宗土地组合的综合性开发便是成片开发。

  3．一级＆二级：从时序上来看，相对于惯例的二级开发而言，土地运用权未出让之前的开发便是一级开发。

  工业园区、城市新区、文旅小镇等大型区域开发项目，往往都触及到以上三个维度，也便是咱们常说的一二级联动开发。

  土地开发触及到方方面面，是个杂乱的系统工程，咱们一般看到的拆迁筑路等仅仅土地开发中的有形作业。规划调整等技术性作业与征地报批、各方利益平衡协议等法务作业才是土地开发中的隐性中心。

  1. 转：便是土地用处的改变或晋级，既包含把农地改变成建造用地，也包含把已有的低用处低效能的建造用地变成更高用处高效能的建造用地，比方把工业改变为住所或商业，把修建容积率调高。

  3. 整：便是把零星地整理成成片地并从头区分宗地，所谓零星地，既是宗地鸿沟零星，也包含运用权人零星，所谓的从头区分宗地是依据新的市场需求与上位规划编制的控规而配套了相应的市政根底设施。

  4. 平：便是把毛地变成净地，拆出原有修建物、构筑物，整理原有的林木青苗，并对地貌按规划进行平坦。

  5.炒：便是把生地变成熟地，正如瓜子等干果需求炒熟炒热才好吃，才有好的卖相，才干卖出好价钱，股市需求炒，楼市需求炒，地市相同需求炒。

  一般咱们对“炒”有成见、有误解，对地市来说，炒热、炒熟是必要的，但炒糊了或许歹意炒作就过了。

  最后学加网崔元星教师总结，就土地开发全过程而言：“转”和“征”是基本功，是根底动作；“整”是内功，是中心动作；“平”是外功，是有形的、看得见的动作；“炒”是真实表现和发掘土地价值的高难度动作。

  作为华南地区文旅、园区、三旧改造教育抢先品牌，学加网（学加教育）一向专心于专业范畴的课题研讨，崔元星教师作为学加网专家团成员，未来会继续重视土地应用范畴相关课题，也会继续对论题、现象、新政等进行及时解读与共享。

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