1.从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式4、算式1、算式3、算式2;或优选顺序为：算式1、算式4、算式3、算式2。

  (1)算式4。拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。

  (2)算式1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式l方案最优。

  (3)算式3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。

  (4)算式2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有一定的概率会出现负值。

  3.评估对象为：容积率为3条件下的住宅用地;从出让之日至今已有一年多时间，但不超过3年，根据约定，评估应按照当时的情况做，所以基准日与土地使用年期一般设定为：

  4.(1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平;成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中的实际价格，是由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，但当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场真实的情况时会出现拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)的情况。

  (2)当拍卖价明显高于拍卖底价时，选不一样地价补交算式(楼面地价)，补交的结果(补交出让金的数额)会产生很大的差异。如：补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式4”补交地价，政府收取的出让金会高于一般的情况下的收益水平。

  (2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上易产生腐败行为。

  (3)即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。

  4.对于估价师能否作出可接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计算步骤)

  (一)1.关于土地估价目的叙述不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。

  2.认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产做评估的观点不正确。理由：

  3.土地估价依据一般来说包括：①法律和法规方面。②估价技术方面。③估价对象权属方面。④估价委托要求方面(目的、范围等);⑤现场勘察情况。

  (1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，能够准确的通过有关评估报告确定。

  (2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。

  3.未注明估价人员是不是具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。

  6.委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者、土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式获得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、他项权利未作说明。

  (2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为1940m2，与970m2等。

  (3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为1000元/m2与1100元/m2。

  (5)宗地计算年纯收益时，不应扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。

  (10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是2003年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于1999年，已使用7年，前后矛盾。

  14.基准地价修正法中的错误：查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较