根据《光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知》（深光发财[2017]501号）及《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（征求意见稿）》，光明区社区股份公司集体用地合作开发，具体可采用公开对外招标和竞争性谈判等方式引进合作方。两种方式下的交易流程分述如下：

  根据《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（征求意见稿）》及《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府[2011]198号），光明新区集体资产交易采用公开对外招标和竞争性谈判方式的，其股东大会决议必须包含资产评定估计的表决结果以及项目方案的表决结果。其中，采用公开对外招标方式的，股东大会的表决内容还需包括对公开招标方式选择的表决结果以及接受项目公开招标交易结果的表决结果；采用竞争性谈判方式的，股东大会的表决内容还须包括对选择竞争性谈判方式确定合作方并与其进行项目合作的表决结果、对拟谈判对象名单的表决结果以及对接受项目竞争性谈判交易结果的表决结果。

  《新区发展和财政局、新区公共资源交易中心关于实施光明新区社区集体经济资金资产资源交易保证金缴纳工作的通知》（深光发财[2016]546号）对光明区集体用地交易保证金缴纳工作做出了较为详细的规定。社区股份公司应在申报交易文件中必须明确竞买人缴纳保证金的具体时间、金额、方式、账户、退还方式、转换形式以及交易保证金违约责任等，否则在申报时，光明区公共资源交易中心不予接受。同时，保证金金额应满足条件为MAX[交易标的评估价×5%，10000元]，具体数额由社区股份公司自行决定。

  在保证金的退还方面，社区股份公司须在中标结果公告发出之日起5个工作日内将保证金无息退还给未成交的投标人。成功成交的，社区股份公司须在合同签订之日起5个工作日内将保证无息退还给成交人或按交易文件要求转换为定金等其他形式款项。

  因此，在项目实际开发过程中，竞标方应注意交易文件对成交后保证金款项的约定形式，以避免企业保证金不能按时回款给公司能够带来损失。

  《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（征集意见稿）对不同交易方式下的投标、评审、定标等环节做出了较为详细的规定。

  首先，在对提交投标文件开放日的规定方面，原《暂行办法》（深光规[2016]2号）规定：“自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，不可以少于20日”；《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（征集意见稿）将该时间缩短至10日。

  同时，在评审定标方面，《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（征求意见稿）》沿袭原《暂行办法》（深光规[2016]2号），规定评审定标环节须根据交易方式的不同分别成立评审委员会/谈判小组、定标委员会、监督小组。其中，公开对外招标须采用的是“评定分离”原则，即评审与定标分开执行。评审环节须成立评审委员会，负责对投标文件进行评审、出具书面评审报告，并推荐候选中标人；定标环节须成立定标委员会，确定最终中标人。在竞争性谈判方式下，光明区要求设立谈判小组，执行公开对外招标中评审委员会的职能，推荐候选中标人。监督小组则适用于公开竞价方式，在该方式下，监督小组须对竞价活动进行现场监督。

  由上可见，光明区集体用地交易制度逐渐朝着标准化、具体化、公平化的方向发展。但同时，光明区评审和定标方法众多，如评审方法分为综合评分法、定性评审法以及法律、法规及规章规定的其他评审方法；定标方法分为自定法、抽签法、竞价法以及法律、法规及规章规定的其他定标方法，但并未对各种评审定标方式的适用情况做出具体规定，由此易引起争议甚至造成重新招标的可能性。

  如上所述，光明区集体用集体地交易公开招标方式和竞争性谈判方式下的评审方组成方式相同，均是由5人以上单数组成。其中，社区股份公司代表1人，且该代表须经社区股份公司股东（代表）大会表决通过；其余组成人员由从政府采购专家库中随机抽取的评审专家组成。

  在定标规定方面，《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（征集意见稿）对公开招标方式下的定标委员会的构成要求及职责做出了详细规定：“定标委员会由5人以上单数组成，从社区股份公司未参与过评审的董事会、监事会、集体资产管理委员会及股东代表中产生；定标委员会人员名单应经过社区股份公司股东（代表）大会表决通过”。但征集意见稿仍未对竞争性谈判方式下的定标小组或定标流程做出具体规定，征求意见稿仅规定“社区股份公司根据谈判小组推荐的候选中标人确定成交人”，而未对社区股份公司确定成交人的具体方式来进行说明，由此表明，在竞争性谈判方式下，社区股份公司掌握着更大的选择权，但规定的不严密同时易导致纠纷的发生。

  光明区集体用地合作开发采用公开对外招标和竞争性谈判两种方式的流程大致相同，但在实际操作的流程中仍存在如下几点差异：

  由此可见相较于公开对外招标交易，竞争性谈判方式下，股份公司的主体功能更强，对集体用地的交易起着更强的主导作用。

  根据《2016年度光明新区社区集体经济资金资产资源交易目录》，大多数集体资产交易均同时适用于公开对外招标和竞争性谈判方式。

  但若因作出有效投标的投标人不足3家而致公开对外招标失败的，应当重新组织公开对外招标。重新招标后，有效投标人仍不足3家的，经办事处批准，可转为竞争性谈判或者单一来源交易程序。

  从事城市更新相关业务的小伙伴都知道，城市更新项目首当其冲就是五类合法用地及合法用地比例的问题。以下是城市更新局根据城市更新申报主体的申请，就土地及建筑物信息核查结果给予的复函，其中读者能够正常的看到“土地权属情况”中的“国有已出让（划拨）用地、国有未出让用地、城中村用地、旧屋村用地、符合历史遗留违反法律建筑处理相关规定已办理房地产权登记或已取得处理意见书的用地、未完善征转手续用地”等的相关情况。

  通俗来说，上述权属核查中的各类用地只要是权属为村股份公司的，该土地均可成为村企合作的用地范畴，尤其是城市更新项目。当然，就村企合作的项目类型而言，大致上可以划分为两类，一类是城市更新合作开发项目，涉及的合作土地种类如上文提及的《土地及建筑物信息核查意见的复函》所述用地种类为主；另一类是净地合作开发项目，所涉及的土地种类则以城中村用地及土地整备利益统筹的村股份公司留用地为主。

  城中村用地不是指平常生活中所说的房租便宜环境差的“城中村”所占用的土地，而是指深圳城市化过程中依照有关法律法规由原农村集体经济组织的村民和继受单位保留使用的非农建设用地的建成区域，或者根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。主要包括：

  （1）原特区内（福田、罗湖、盐田、南山）划给农村集体股份公司的用地红线年后，数十万外来务工人员涌入深圳特区，促使大量原村民使用集体土地建设私房出租。为规范原特区内原村民建设行为，减少违法占地，1986年6月27日,深圳市政府出台《关于逐步加强深圳特区内农村规划工作的通知》（深府办［1986］411号），对农村建设状况做调查和清理，并由原市国土局按城市总体设计的要求，开展了农村合法建设用地控制线的划定工作，即原特区内划给农村集体股份公司的用地红线。

  实践中特区内部分城中村所持有的“用地红线”为加盖国土部门红线图章的用地范围及坐标图，或者注明权属和界址点坐标的其他证明文件等。在城市更新项目土地、建筑物信息核查时，可在内部国土信息登记系统中进行查实和确认。

  非农建设用地，是指在深圳城市化进程中，集体土地转为国有土地后，政府为满足原农村集体经济组织继受单位生产生活需要，促进其经济可持续发展，根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（简称“深府[1993]283号文”）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（简称“深府[2004]102号文”）及其他规定在宝安、龙岗所划定的非农建设用地。

  非农建设用地按照用地性质划分为工商用地、居民住宅用地和公共设施用地，划定标准为：按照各行政村在一九九三年一月一日公安部门登记的户数和非流动人口数，工商用地100平方米/人；居住用地100平方米/户，建设面积不超过480平方米；公共设施用地200平方米/户。

  非农建设用地参与城市更新各区均已出台管理暂行办法，需要依规定的程序办理相关手续。特别提醒注意的是，开发商若与村股份公司合作城市更新项目，首先要核实村股份公司是不是合法取得并持续拥有非农建设用地使用权，原核准的非农建设用地用途、面积等，最低也要保证合法用地比例达标。

  征地返还用地，指根据有关法律和法规和政策规定，政府征收原农村集体所有的土地后，为促进原农村集体经济组织可持续发展，返还给其的建设用地。包括已落实的征地返还用地以及依据相关文件确定以土地安置方式解决征地遗留问题而进行的土地安置。

  深圳经济特区成立至1988年，征地多是以货币补偿为主。但由于土地开发价值提高和原村民可开发用地的日益减少，原村民越来越倾向于征地置换补偿。1989年，深圳市出台了《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》，提出了深圳经济特区征地拆迁补偿办法，并首次提出，可根据土地被征用村庄的大小、征地数量，优先免地价划拨一块土地，供被征地单位兴建经营性的商业、服务楼宇，以发展生产。1993年7月广东省出台了《广东省征地管理规定》，提出“市、县国土部门在实施征地时，应对被征地单位发展经济和改善生活所需的用地做出统筹安排，一般可按不超过所征用土地面积的百分之十留出土地，由被征地单位按规定统一安排使用。”这些文件为征地返还用地提供了依据。

  2000年到2002年，广东省、深圳市先后废止旧规出台新规，取消征地返还用地的补偿，明确补偿方式为货币补偿。2004年之后，征地补偿以处理历史遗留问题为主。2015年9月10日，深圳市出台《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》，2016年6月，深圳市规土委颁布实施《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）细则》，规定了“征地安置补偿，是指在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置和补偿问题”。

  第二条：“本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称利益统筹项目）。利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。”

  第六条：“利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：

  （一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违反法律建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留用土地规模；

  （二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标，以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；

  （三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按照表1核算的留用土地规模。其中现状容积率为项目实施范围内现状建筑面积与规划建设用地面积的比值。”

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