干投资真的不易，实操中遇到的问题经常挑战你的知识储备，比如，最近圈内一个朋友在搞某部分已经开发的并购项目的时候，因为尽职调查不够仔细，因为其中报规报建的证照有猫腻，在交易架构里面又没写清楚，导致公司收购该项目陷入了长时间的扯皮，地区公司被集团骂得狗血淋头，一文不值。

  投资人，是时候掌握一波硬核的开发报建知识点了，这篇就给大家梳理一下，具体各地有差异。

  开发报建可大致分为六个大的时间阶段，即前期阶段、方案报批阶段、施工证办理阶段、预售证办理阶段、竣工验收阶段、产权办理阶段，这六个阶段是环环相扣，而且是有先后顺序的。开发报建是一个“堆积木”的过程，前面的证照办理完成，凑够办理后面下一步流程的所需资料，才能完成接下来证照的办理。

  前期阶段，开始于项目落地以后，包括前期建设项目备案，临时用水临时用电的办理，用地许可证的办理，土地证的办理。就实际的操作角度而言，大部分地方办理用地许可证，只需要土地合同即可，不需要先取得土地证。

  土地证的办理，需要交纳完毕土地出让金，以及缴清滞纳金，支付完契税，还有完成勘界。因此，从收并购的角度讲，如果一个项目拿不出项目的国土证原件，只有一个复印件，那有很大的可能性这一个项目土地款或者滞纳金没缴清，或者说拿去金融机构抵押融资了，还没还清贷款。

  方案报批阶段，此阶段对开发报建来说，是技术上的含金量最高，难度最大的环节了。方案报批就是房企确定本项目的设计的具体方案，各项指标，项目排布等详细的细节内容，各个地方的规自局，会有自己的一套偏执标准，并且要求你在项目中付诸实践。比如最让人吐血的建筑退距，天际线布局，开放社区，智慧街区等等，这是一个房企跟政府部门拉锯的过程，有的长则几个月都没搞下来的。所谓深耕型的房企，在此阶段就有优势了，规自局的领导都是老熟人，对于其中一些规则也是门儿清，能快速缩短过规时间。

  研发部门和设计院加班最多的就是此阶段，很多房企要求高周转，大多都是要一个月出头把方案搞定，因此规自局提出的问题，都是熬夜加班尽快改出来，很多开发报建人员以及项目总，经手的项目多了，自己都会很多设计的知识了。

  方案报批阶段的成果，就应该取得规自局审核盖章的方案，以及总平面图，还有就是后面办理的工程规划许可证。现在集中供地以后，不少房企强排做得很细了，而强排的具体指标，就是在方案阶段确定下来。

  很多大体量的项目，为了后期省事点，会在前期就把整个项目方案一起过审批。如果是收并购遇到这一种大项目，就要注意核查方案是不是整体一起过审批的，这会影响项目拿到手后的开发运营节点，特别是要做资产剥离的，就会涉及项目切割，如果是前期方案一起过规了的，后面的开发报建至少难度翻数倍，而且有的地方还不允许轻易改方案。

  施工证办理阶段，此阶段的特点，就是技术难度不大，但资料特别多，牵涉的部门也特别多，涉及的政府部门就有消防、建委、规自、园林、文广新等，这几个部门都需要对施工图进行细致的审查，特别是消防审查，让不少开发报建人员殚精竭虑。另外，还需要把实施工程单位、监理单位、设计单位几个部门的资料凑在一起。本身凑足这些个资料，都是一件非常不容易的事情，具体有哪些资料清单，有兴趣的可以到知识星球查看。

  施工证办理阶段，一般就必须要求有国土证了，没有国土证一般不给办施工证。也有的地方在方案审查阶段都要求先办国土证了，但是还可以讲一下感情，走一下关系。因此房企在拿地后，即使资金再紧张，砸锅卖铁在此阶段会剩下的土地款交了，等办到施工证后，达到四证齐全的条件，再拿去做开发贷等融资。

  预售证办理阶段，在限价限购的城市，预售证的办理难度并不低。主要涉及房屋面积预测绘，预售资金监管，房源价格的审批，摇号上系统等，特别是预售天花板价格的突破，让很多房企费尽了心思。很多城市都有区域限价的天花板，一般都是有不动产部门内部的不成文规则，这是一个刚性的原则，就没有突破可能性。

  预售证办理的大前提，就是工程的施工进度达到当地政策规定的形象进度，有的地方正负零即可，有的地方要地面建筑一半以上。进度差一点点，可以想一些办法先把预售证办了，如果现场差得太多的话，就难搞了。进度不拖后腿，关键要看工程部的负责的人是不是专业，而且强势，能够带得动，管得住总包单位。

  预售证办理完了，开发部的人就可以小歇息一段时间，剩下的事情就可以交给营销部门，促预售抓回款了。通常来说，从预售证办理到竣工验收阶段，会有一年左右的空档期，这是开发部比较闲的时间段。但是房企们大多不会让你闲下来，因为很多项目都是滚动开发的，一期完了二期接着搞。方案审批是整个项目都办了的，但是施工证大多是分标段，一期一期分批办的。

  竣工验收阶段，在项目即将完工，达到交房条件之前，就会着手办理竣工验收了。通常来说，验收开启的时间会在预售合同约定时间的6-8月前，提前开始相关工作。

  竣工验收一般是先从规划验收开始，是规自局把前面报建阶段的方案当中的各项指标，以及施工图根据现场情况做复核。是把前面的图纸上的规划，落到现实上，至于那些没有按图施工，建筑面积指标超了，绿化，车位等指标不够的，有必要进行整改，整改完成才能验收。在规划验收之前，会找测绘公司做竣工面积测绘，形成正式的竣工测绘报告，作为规划验收提交的资料之一。大家买房，实际的最终面积，也是来自于这个竣工测绘。

  规划验收之后，随之会开展消防验收、市政验收、精装修验收、天然气电力文广新等验收。等着这些分项验收都完成，就可以凑齐竣工验收的资料，去办理竣工验收了。竣工验收还有一个很重要的内容，那就是实施工程单位的结算资料，竣工图等资料的提交。不少房企跟施工单位合作不愉快，经常扯皮的，在竣工验收阶段就很难办了。

  产权办理阶段，产权办理是开发报建的最后一个流程，前面的所有环节的证照，在此阶段都大多会上交原件，包括国土证、预售证都会把原价交给不动产登记局。产权办理的大致流程，是先办理每栋楼的初始登记，然后办理每一户的单独产权（当然，各地方也有差异），因为是按栋数办理，很多低密的别墅项目，办产权交资料都是一件工作量很大的事情。

  产权证下发之前，还需要缴纳维修基金，不动产登记费，这也是一笔不小的资金，大家在自家的测算表里面应该有见过。