房地产项目的开发建设，是一个从立项到竣工验收的一个漫长的动态过程。按照法律、法规的规定，项目建设过程中必须取得“四证”，也即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程项目施工许可证》，才能开始施工。

  其中《建设工程规划许可证》是核心，根据城乡规划法的规定，未取得该证的项目合同签订无效。

  《国有土地使用证》取得的流程如下：在当地用地网查询土地挂牌信息（土地挂牌时间通常为3周到1个月），前往市民之家办理CA证书，网上办理土地竞拍，缴纳土地保证金和土地价款及相关联的费用，取得土地成交确认书（区规划局供地科）后，签订国有土地出让合同（区规划局供地科），签合同时要注意出让合同约定的开竣工日期是不是合理，然后委托地籍测量，取得宗地图和地籍测量成果报告，接着向地税局缴纳土地契税和印花税并取得缴税凭证，向不动产局申请不动产（土地）权登记（区局地籍科）。另外，必须要格外注意《国有土地使用证》包含一个附件，即宗地图。取得《国有土地使用证》并不难，只要钱到位就可以。

  同样的，取得《建设用地规划许可证》也不难，取得土地出让合同或者成交确认书后，有场地红线图、立项批文、可研报告、强排方案就能申请用地规划许可证。以上材料在拍地后两个月内基本就可以搞定，主动权都在房地产公司手上。

  需要注意的是，《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》两者之间没明确的前后逻辑关系，有的地方是先《国有土地使用证》后《建设用地规划许可证》，有的地方则没这个要求。一些房企为了省钱，土地款会拖到非常后面才交，如此就会使得《国有土地使用证》延后拿，晚于《建设用地规划许可证》。

  《建设工程规划许可证》，也就是工规证。要取得该证，要先通过建筑方案审批，审批完成后，核发建设方案批准意见书、防线通知单，凭防线通知单请勘测院现场放线，出具红线定位册。凭方案批准意见书向区消防、人防（园区办）等部门征求意见。其中通过建筑方案审批是最难的一环，不仅要取得当地住建局同意，还要获得当地常委会及一把手的同意，几轮会议开下来，简直就是鏖战。

  另外，在这个环节还需要注意环评，根据项目对环境的影响程度（按行业分类），环评时间20天到两个月不等。方案定稿完成初审后，要立即启动环评编制。

  凭环评批复（原件）及红线定位册，前置工作比如总包、监理招标以及备案搞定，图审后的施工图搞定就差不多了，场地四通一平以及场地围蔽做好，即可办理《建筑工程项目施工许可证》。建设工程规划许可证主要包含三个附件：1.规划方案批准意见书和总平面布置图；2.核位红线.规划审批图纸。