拿地 → 项目核准、开工计划 → 规划设计和许可 → 招标 → 申请开工与审批

  前期开发工作的内容，最重要的包含道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动。

  工业(包括仓储用地、但不包括采矿用地)、商业、旅游、娱乐和商品房等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

  ，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

  ，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

  ，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

  通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块

  ，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品房等经营性用地除外。

  ①私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。

  在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场行情报价或基准地价为基准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权①出让、②租赁、③作价入股或④授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。

  通过土地①转让、②公司入股、③并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。

  ●项目核准的涵义：政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度;

  国家、省市或区县政府投资主管部门在对项目进行核准或备案时，开发建筑设计企业必须提交由具备相应工程咨询资质(甲级)的机构编制的《项目申请报告》。未取得政府核准文件的建设项目，均不得开工建设。

  规划、城市总体设计、土地利用总体设计以及行业发展规划；(3)符合国家宏观调控政策、

  产业结构调整的要求；(5)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进

  的城市基础设施、邮政、教育、科研、文化、医疗卫生、体育、住宅配套服务、农贸市场和社会福利设施建设项目。②

  ，主要涉及经济适用住房项目、廉租住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民白住住宅项目。

  用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。【特殊】以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的

  等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕。

  开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照《规划意见书(选址)》的要求，绘制规划设计的具体方案图，然后持《建设项目规划许可及另外的事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件和设计的具体方案图，向城乡规划管理部门提出设计的具体方案审查申请。

  【工程竣工验收后】按规定应编制竣工图的建设项目，须依法依照国家编制竣工图的有关法律法规编制并报送城市档案馆。

  的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。

  、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开对外招标的；④拟公开对外招标的费用与项目的价值相比，不值得的；

  b. 招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。

  c. 招标人采用工程量清单招标时，应编制招标控制价。招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。无需保密。

  招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。

  【评标委员会】由招标人代表+有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人↑单数组成，其中经济、技术专家不可以少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专家名单中确定。

  ●从事各种类型的房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建筑设计企业在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主任部门(以下简称发证机关)申请领取《建设工程项目施工许可证》。

  发证机关在收到建筑设计企业报送的《建筑工程项目施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于合乎条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;对于不合乎条件的，应当自收到申请之日起1 5日内书面通知建筑设计企业，并说明理由。

  ●建筑工程在施工全套工艺流程中，建筑设计企业或者实施工程单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

  ●除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。

  ●由于土地成本和前期费用占总开发成本的比重慢慢的变大，所以对许多开发商而言，项目进展到获得建设工程开工许可阶段，其成本支出往往已超越了项目成本的50%～70%。

  【解析】土地储备资金的具体应用限制范围：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用;必要的前期土地开发费用;需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出;经同级财政批准的另外的费用。参见教材p68.