自中央提出“形成稳定发展的长效机制”以后，房地产市场的规则正在被重构。随着“租售同权”、“共有产权”等政策被提出，房地产商开始寻求新的业务增长点。
在刚刚过去的2017博鳌房地产论坛上，来自学界和业界的精英们进行了多场脑力风暴，建言长效机制的构建，讨论如何平衡房企的“规模化”与“多元化”。
两天的激烈讨论中，经济学家与房地产商形成了哪些共识？又有哪些精彩的观点被提出？
在“2017博鳌房地产论坛”上，多名经济学家、房地产商均对构建房地产市场的长效机制表达了自己的观点，其中供给侧发力、盘活存量资源和调整税负设置被多次提及。
而此前2017年4月25日国家决策层提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”后，如何稳定房地产市场、坚持政策连续性稳定性就成为了业界关注的焦点。
随着“共有产权”、“租售同权”等一系列政策的落地，长效机制已经雏形初显。“不需要期待长效机制的到来，因为它已经在路上。”链家研究院院长杨现领如是认为。
“要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给，不是把大量的土地开发能力放到已无太多人流入的三四线城市。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松抛出了这样的观点。
合理增加土地供给，这是业界的共识，也是地方政府发力供给侧不断强调的方向。以广州为例，广州市住建委指出，今后五年（2017~2021年）初步计划年均供应住宅用地约5~6平方公里、可建面积约1250万~1500万平方米，较“十二五”期间增加近两成。
而将视角转向四大一线城市，今年以来土地供应也已经有了较大幅度的增加。据中原地产研究中心统计，今年上半年，一线城市合计土地供应规划建筑面积2738万平方米，同比上涨了57.3%。
发力供给侧的另一个方向则是增加住房供应，尤其是具有居住属性的住房。近日，北京住建委宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法，北京拟新推“共有产权住房”，“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。
远洋集团董事局主席、总裁李明评论称，“这个政策的出发点是解决刚性住房需求的难题，产权从设计时就是清晰的。抓住了产权清晰这一根本，便于未来长效机制的对接。”
其他城市也着力增加保障性住房供应。深圳市规土委公布的多个方面数据显示，“十三五”期间，深圳市筹集建设人才住房和保障性住房40万套。而“十二五”期间，这一数据为11万套。
过去一年，在政策的鼓励下，租赁市场迅速崛起。这被业界认为是构建房地产市场长效机制行之有效的举措。
“房子是用来住的在经济学上的意义是调动存量资源，提高存量资源的利用效率。要加快发展租赁市场，因为它是让物和人、资源和需求更有效结合起来的重要组成部分。”中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮指出。
最近多地的工作重点也强调应加快发展住房租赁市场，并已经有一些具体的政策出台。过去半个月，广州等城市相继推出“租购同权”政策；郑州、扬州等多城市也明白准确地提出了“租房落户”。
在业界看来，未来中国的特大城市，租赁市场将成为主流。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，未来租赁住房将主导超大、特大城市的市场，且未来住房的总量只会缓慢增长，更多地提供租赁住房。
部分地方政府慢慢的开始发力租赁市场。成都于近日出台的《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》（下称“方案”）中提到，到2017年底，要组建或改建3家~4家国有住房租赁公司；将逐步把现有政府及国企投资和管理的公共租赁住房、人才公寓交由住房租赁企业管理，力争到2020年，发展规模化租赁企业不低于50家。
如何调整税负设置来构建房地产市场的长效机制，征收房地产税和租赁市场减税是最受关注的两个议题。
“需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。提高你的保有成本，这就是房地产税的最基础原理。”呼吁出台房地产税多年的著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲在“2017博鳌房地产论坛”上再次指出。
与他持有相同观点的是陈淮。陈淮认为，房地产税努力提高了持有环节的税负，而且它具有很多重大的意义，其中的一条是提高存量资源的利用效率。
如何征收房地产税，樊纲也给出了自己的建议。他认为应借鉴中国改革的宝贵经验：双轨过渡，新房新办法，老房20年过渡。“老房子钱已经交过一轮了，交的税有20年的时间折现大概都折现没了，20年之后再征房地产税，对那些老房子是合理的。”
而在租赁市场，陈淮则认为，如果老百姓把存量住房租出去，则应该在税负方面给予税率的优惠。他认为，这符合“房子是用来住的，并不仅仅是不要炒作”的定位。
同时在这一方面，也已经有城市走在前头。上述方案中提到，成都对个人出租住房的，由按照5%征收率减至按1.5%计算缴纳增值税。
“哪怕你有三套、五套房租出去让人住，就应当受到政策鼓励，而不是限制。”陈淮强调。
近年来，不少在内地有所布局的港资房企销售额出现了不同程度的下滑。以瑞安房地产为例，公告显示，今年前7月瑞安合约物业销售额为57.33亿元，同比减少65%。
与之相对应的是，港资房企频繁抛售内地项目。新世界集团、恒基兆业和瑞安房地产等都在此列，而接手这些项目的则均是在内地具有相当规模的房企，如万科、恒大等。
在“2017博鳌房地产论坛”上，多名香港业界人士指出，“风格保守”是港资房企在内地“受困”的根本原因。中原地产董事局主席施永青在接受《每日经济新闻》专访时表示，港资房企经历过香港楼市的崩溃，因而他们对楼市相对谨慎。
路劲地产董事局主席单伟豹则认为，“如果香港房企早期像内地房企那样发展的线大开发商起码有两家是香港的。在中国的房地产市场里，不进取就落后。”
改变运营方式是港资房企应对市场的一个选择。目前很多港资房企在内地的布局更加偏向于商业地产而非住宅开发。恒隆地产即是其一，目前恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津以及大连，共计拥有8个名为“恒隆广场”的商业综合体项目。
在剥离了多个二三线城市的项目后，新世界集团也选择加码商业地产。去年新世界集团作价42亿元拿下深圳前海一商业地块，未来新世界发展拟斥资80亿元将该地皮开发为金融及商业综合体。
实际上，港资房企受到的冲击或许也不单单是内地市场。去年以来，不少内地开发商也开始征战它们的大本营。
对于这种行为，香港开发商则普遍乐观。恒隆地产董事长陈启宗指出，自己很欢迎内地的发展商到香港来。“不过能否赚钱，我是相当有保留的。”
他同时也表示，香港地区的开发商，都是身经百战的，“他们一定是有本领的，要不然早就死掉了”。
单伟豹也提醒到，“可能10年之后，前面冲进去的那几家企业都不太行了，市场经济还是要绝对回归理性，以利润做主导，长期不赚钱还是要撤的。”
时下，特色小镇热浪席卷房地产行业，然而成功的特色小镇并不多。特色小镇是个风口，但风险也不小，业内一些专家学者对一哄而上的现象表示担忧。
在“2017年博鳌房地产论坛”上，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一表示，特色小镇实际是推进经济转型和新型城镇化的重要抓手，对大中小城市的协调发展意义较大。
朱中一认为，抓特色小镇的一个关键点是要注意特色，尤其要注意特色产业有没有基础和发展潜力。
此外，星河产业集团副总裁阎镜予认为特色小镇关键是要“骨肉相连”，光做产业就饿死，光吃肉就不是一个特色小镇，到最后就变成了炒房子。骨肉相连的核心是在房地产上赚了钱，但是不要拿走，继续留在这里投产业及做产业服务。
自国家三部委提出到2020年要培育1000个特色小镇后，特色小镇成为一个国策，各个企业纷纷布局，甚至部分企业提出建设几百个小镇的目标。
第一太平戴维斯华南区投资部高级董事吴睿提醒到，目前想做大规模的开发商，必须要格外注意这个规模诱惑的背后，特色小镇和传统开发的快周转是不一样的，所以要解决经营和快周转之间的矛盾。
泰禾集团副总裁沈力男对特色小镇有自己独特的看法，他认为，对开发企业来说，做特色小镇还要谨慎乐观，特色小镇是国家在提倡，但也要看是不是适合开发企业自身的特点，这一点要去考量。
同时沈力男也担忧特色小镇会不会也是千城一面到千镇一面。他认为要做就要做一流的小镇。
凤凰天安数码城T5董事总经理余安定则认为中国的特色小镇是产业地产的一部分，现在更多的小镇是集中在文旅项目上。但是大规模的小镇尤其是文旅项目缺少产业基础，若只是借政策红利拿地，最终会被淘汰。
朱中一坦言对特色小镇出现的“一哄而上”现象比较担忧，建议在国务院层面要好好地研究，做好部署，应该由住建部统一协调，应该从更高的层次去部署。
转型与创新大潮下，产业地产热浪席卷全行业。企业纷纷试水背后，市场也面临供过于求等问题。
在“2017博鳌房地产论坛”上，中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明用“窄门”诠释其正在创业的产业地产。窄“门”出自圣经，大概意思是路宽走的人不一定成功，路窄走的人少很难走，但是很可能走得很好。这似乎也说出了众多产业地产人士的心声。
刘爱明在接受《每日经济新闻》记者正常采访时表示，中国永远会是制造业大国，其中体量庞大的高科技制造业终究要转变发展方式与经济转型，中城新产业就聚焦于为制造业企业的转型提供服务。“我的定位很清晰，客户就是制造业企业”。
在过去两年间，刘爱明多次将中城新产业的业务比作“帮大叔创业”，就是帮中小制造业企业做产业升级，帮他们打破规模瓶颈。
在商业模式选择上，凤凰天安数码城T5董事总经理余安定认为，任何一种商业模式都可以走得通。天安数码城是二八比例，20%自持，80%销售。不过产业地产的销售价格并不是市场的价格，而是把从政府争取的优惠和议价空间留给企业。过去几年天安数码城也尝试了租金换股权、产权换股权等模式。
星河产业集团副总裁阎镜予表示：“做产业地产是不是真爱，看你是自持还是卖。如果你把这个物业卖掉了，你绝大多数都是不会去服务的，因为这个物业已经不是你的了。你在这上面做服务，除了做点品牌，基本上没有一点变现的价值。”
阎镜予称，星河采用的是房东+股东的方式，园区进驻的企业有很多是其原本已经投资的企业。另外星河也发掘很多企业的投资的机会，有的是真金白银投的，有的是用租金换股权投的，还有用服务换股权投的。
刘爱明把产业地产分成三类：第一类是地产开发模式，就是以产业为棋子，把能卖的卖掉，不能卖的就不建；第二是招商导向的产业和模式，这是以政府为主导的。产业企业要聚集，做生意需要有上下游的氛围，客户在园区生意要好做，园区要有非常好的产业生态；第三是中城新产业的创新模式，主张先产业后地产。强持有，弱销售；去招商化，强产业链。
刘爱明表示，中城新产业整合了不少资源，在人机一体化智能系统、北斗产业、物联网产业和生物医疗领域。希望未来园区比较单一，全是高科技制造业，逐步整合，做成完整的产业链。
余安定不赞成聚焦做单一方向的主题产业园。短期专一会很好，但时间久了后会没有活力，会僵化，这也是过去政府做主题产业园出现的问题。一段时间后做不下去，从来就没真正的生态是单一的。最有活力的恰恰是兼容并包，只认准大方向，科学技术创新。至于是什么企业，什么类型的，依据市场选择，产业园的定位应该因时因势调整。
不同于以上两者，星河的产品线中就双创社区而言，主要以投资加星河的孵化器为主，相对的规模会比较小；对大中型企业，星河扮演的是战略资源的整合。
2014年彩生活上市后引发了业界对物业行业极大的关注。虽然大家一致认为物业服务是蓝海，但在缺乏盈利模式的情况下，物业行业困境凸显，物业公司规模、品质和利润三者兼得难度大。未来物业行业的机会在哪里？作为行业巨头，彩生活的转型思路是否能给行业指明新的道路？
在彩生活服务集团执行董事、首席执行官唐学斌看来，物业管理的真正痛点在于不断的提高的管理服务成本和难以上涨的物业费之间的矛盾。
碧桂园物业服务公司总经理李长江接受《每日经济新闻》记者专访时指出，目前物业行业存在物业管理费低和业主服务要求高，服务成本高和物业收费单价低的矛盾。
物业公司想要获得长远的发展，盈利模式是一定要解决的问题。李长江认为，必须要借用信息化的手段做服务，提高人均效率，增加社区经营和增值服务的能力。
彩生活则选择了互联网道路，打造网络站点平台，通过服务物业公司获得收益。唐学斌表示，彩生活将转型网络站点平台，通过小股模式与房企和物业服务企业合作，平台共同合作，五五分成，从而获得收益。
唐学斌指出，彩生活做网络站点平台需要很轻的平台，未来平台的出路在于做大规模，通过规模的扩张实现规模效益，提高用户的转化率，通过精准用户的画像凸显物业服务的商业价值。
7月份，万达打包出售酒店物业转型轻资产发展，引发了业界对于商业物业轻资产运营的关注，轻资产线年博鳌房地产论坛”的热门词汇。
作为活跃在中国商业地产的两大巨头，恒隆地产采用重资产模式，而来自新加坡的凯德集团则实现了轻资产的运营。
恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗认为，做轻资产是服务性行业，要靠量来支撑，房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产一定不是最好的赚钱方法。
陈启宗秉持重资产思路是有现实基础的。据恒隆地产公布的最新多个方面数据显示，恒隆地产2017上半年总收入增长1%至63.58亿港元，物业出售的收益上升5%至25.23亿港元，而物业租赁的租金收入减少2%至38.35亿港元，其中内地物业租金同比出现下降。
从物业租赁的角度看，恒隆地产租金收益增长优势并不明显，而重资产运营通过商业物业升值提升商业物业的价值，同时对于提升股价帮助较大。近些年恒隆地产通过出售部分商业物业获得大量的现金，为企业未来的发展提供了资金支撑。
在重资产运营方面，恒隆地产做得相对极端，多年来恒隆地产均保持接近于零的负债率。
保利地产集团副总经理余英在接受《每日经济新闻》记者正常采访时指出，轻资产挣的钱没有重资产多，在资产证券化没有实现之前，好的商业物业估值远高于其价值。
余英补充认为，如果资产证券化放开了，通过证券化打包获取稳定现金流，这是好的模式。
新加坡商业地产巨头凯德集团则享受到资产证券化带来的好处，通过资产证券化实现轻资产运营，享受持有优质商业物业的升值。
凯德中国首席执行官罗臻毓在接受《每日经济新闻》记者正常采访时表示，商业物业的轻资产并不代表卖掉所有物业只做运营管理，凯德50多个商场是通过4~5个基金运营，凯德投资的资金只有一半左右，这是一种轻资产的模式。
罗臻毓认为，持有性的物业更加挣钱，目前凯德做品牌和管理输出是对轻资产模式的延伸，前期商业物业资产本身挣钱，现在资产升值的幅度小了，如果要增强现有物业的附加值，则要建立完善的运营平台。
一些城市提出“租购同权”、“租房落户”后，租购同权、租房落户一时成为热点，引起人们高度关注。有观点认为，既然租房可以和买房享有相同的权利、租房还可以落户，为何还要去买房呢。
“其实这是对租购同权概念的一种误读。”国民经济研究所所长樊纲在“2017年博鳌房地产论坛”上表示，租购同权旨在保障租房户的租住权益，与就学、医疗等社会保障并无直接关联，后者更多体现的是户籍问题。
7月17日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。该通知中明确，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，还允许出租人依照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。这些政策的实施，无疑会增加租赁住房的有效供给。
“很难降低租金，租金的确定机制和房价的决定机制并不一样。”链家研究院院长杨现领在“2017年博鳌房地产论坛”上表示，租金主要根据收入，租户不会因为政策的宽松与否，而在租金上有较大的支出，所以租金是稳定的。
针对租购同权、租房落户会不会利空房价，杨现领认为，租的市场和购的市场几乎是两个独立的市场。杨现领以长租公寓“自如”的租户结构为例，目前的租赁人口大部分都是年轻人，收入水平并不足以购买房屋，房价的变动对他们没太大影响，租赁市场也是较为稳定的，因此租的市场对购的市场的溢出效应非常有限，对房价并不会造成明显的影响。
对于租户能否在子女就学、医保等方面享有与户籍人口同等的待遇，杨现领认为短期内很难实现。租购同权旨在规范租赁市场，保护租赁双方权益，比如不允许随便赶走租客、随便涨房租等，此外也要保障房东权益。他建议尽快出台配套细则，明确租赁双方权利与义务，比如不允许随便赶走租客、随便涨房租等，并保障房东权益，真正规范租赁市场。
不管是租购同权还是租房落户，在“2017年博鳌房地产论坛”上，参加会议的专家学者以及开发商们一致看好未来的租赁市场，并认为国家以及一些地方出台的促进租赁市场发展的政策，将会极大的促进住房租赁市场的发展。
事实上，在上述一系列利好政策出台之前，不少房企就已经涉足租赁市场，以应对房地产市场进入白银时代后，传统开发模式面临的高地价、强调控挑战。于是，万科的“泊寓”、万达的“文旅公寓”、龙湖的“冠寓”、旭辉的“领寓”等长租公寓品牌相继面市，碧桂园也成立了自己的长租公寓事业部。
“一些开发商切入长租公寓业务，更多的是出于拿地自持的限制，而被动进入这一领域。”融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官张岩在接受《每日经济新闻》记者专访时表示。
而优淘城总裁薛建雄此前在接受《每日经济新闻》记者正常采访时曾表示，一些城市在土拍时对自持面积提出了要求，这是开发商切入长租公寓市场的关键。
值得注意的是，此前全国多地在土地竞拍时出现过多宗100%自持的住宅用地。上海早前更是首次在全国推出两宗租赁住房用地，并计划在“十三五”期间推出租赁住房70万套，在住房新增供应量中的比重超过40%。而广州、深圳、南京等12个城市也将作为全国首批开展住房租赁试点单位，加快发展租房租赁市场。可见政府发展租赁住房市场的决心之大。
链家研究院此前的一份研究报告预测认为，2020年、2025年，中国的房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计将超过4万亿元。
何为去地产化？有人说是多元化，也有人说是轻资产等等。其实，过去几年，去地产化不时被提及，经济结构的去地产化、房企的多元化，甚至一些房企去掉名字中的“房”字，都被贴上“去地产化”的标签。
尽管市场对此有不一样的解读，但有一点是肯定的，那就是房企以往简单买地、建房、销售的传统开发模式，已不再被市场认可和推崇。在“2017博鳌房地产论坛”上，专家学者、业界大佬就去地产化、多元化展开了激烈的交锋。
“什么叫地产化？什么叫去地产化？为何需要去地产化和怎样去地产化？”中国房地产业协会原副会长朱中一反问，“我对去地产化浪潮不是很赞成。”针对去地产化，朱中一态度鲜明。
在恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗看来，土地、资金、人力是经济社会持续健康发展的最基本要素，去地产化的说法有些莫名其妙。“房地产能挣钱，为何需要去地产化？”
诚然，房地产能挣钱，但一个不争的事实是，房企的盈利能力在逐年走低。同花顺多个方面数据显示，2012年到2015年间，沪深上市房企毛利率从36.2%一路下滑到31.3%，而净利润率从13.6%一路下滑到9.2%。基于此，一些房企提出了去地产化。
在此次论坛上，大咖们一致认为，去地产化并不是退出房地产，而是房企要适应行业的新形势，改变过去传统的思维方法、开发模式。
激烈的市场之间的竞争中，行业集中度慢慢的升高，“强者恒强、弱者渐弱”的二八法则更加凸显。是选择小而美，还是大而强？大多数房企认为，只有通过做大规模才能实现突围。而对房企而言，土地是其发展的根本。但随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化，房企拿地成本慢慢的升高、难度越来越难。基于此，一些房企试图通过多元化、轻资产转型，试图突破规模或盈利瓶颈。
在房地产利润率逐年下滑以及调控趋严的大背景下，多元化、轻资产增加了企业未来的发展机会，也规避了单一产业带来的行业和经营风险。但多元化、轻资产能真正帮助房企成功突围吗？
“多元化是一个伪概念，世界上无论哪个行业，没有一个多元化做得好的，多元化做着做着都把自己做没了。”国泰君安证券首席经济学家林采宜认为。她并不看好房地产的多元化布局，并认为未来的开发商真正的出路是升级换代，从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业。
陈启宗则认为，搞多元化就是飞蛾扑火，从历史经验看，海外没有几家多元化的房地产企业是成功的，一些多元化房地产企业，很多在后来的发展中都走上了专业化，被分拆卖掉。此外，他还认为，提轻资产一定是你没钱，历史经验也证明，轻资产不一定比重资产赚的钱多。
据房企公布的最新多个方面数据显示，2017年1~7月，碧桂园、万科两家龙头房企的销售金额突破3000亿元，恒大销售规模逼近3000亿元。在三强之后，融创、阳光城、新城控股等公司实现规模迅速增加，并对规模的进一步增长表现出强烈的渴求。
规模争霸时代，房企将何去何从，规模的天花板在哪里？除了规模增长之外，不具备规模优势的房企将如何生存？针对以上问题，在近日举行的“2017年博鳌房地产论坛”上，企业家、学者各抒己见，为向着规模狂奔的房企指点迷津。
保利地产集团副总经理余英认为，未来房企占的份额会慢慢的大，集中度会慢慢的高，预计未来3年成交的面积、成交的金额都将会达到历史高位水平。目前房企的规模与一些发达国家的行业集中度相比仍然有一定差距，这在某种程度上预示着未来万亿级房企真的会出现。若企业没有300亿元，可能就要从中国房地产行业消失了。
余英认为，规模的提升将不仅使大房企跑得更快，且能跑得更稳。国泰君安首席分析师林采宜也表达了类似的观点：在房企1000亿元的销售里面，有800亿元是银行的。在这种情况下，企业为啥不做大？当一家公司做到5000亿元的时候，就大到不能倒了，“规模越大越安全”。
不过，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一就提醒房企要夯实自己的发展基础，处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系。
朱中一认为，未来房企将要面对四个方面的挑战。其中之一就是在行业集中度提高背景下，房企怎么来面对优胜劣汰的问题。
在行业巨头的以规模取胜之际，慢慢的变多的房企也患上了“规模恐慌症”，开始加速规模扩张。
星河湾集团常务副总裁宁仁岐接受《每日经济新闻》记者专访时表示，房企当然希望规模越大越好，形成规模优势，但是任何一个房企做到市场占有率的10%就已经很难了。追求规模的迅速增加，还可能面临管理问题，人员和产品的质量得不到保障。
怎样的房企才能适应未来的发展需求？宁仁岐认为有自己特色的企业都能够得到很好的发展，生产的产品有市场需求就无需担心被淘汰。规模小、产品不行，形成不了自己体系的企业或将面临被淘汰的危险。
在目前市场处于存量高位、增量崛起的时代，朱中一认为接下来的存量市场亦是房企挖掘的一个大市场。
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