相对于二级土地开发较高的拿地成本，有条件有背景有资金的房企开始把资本的触角延伸至一级土地开发，承担起原本由政府土地储备管理部门把土地由“生地”变成“熟地”的责任。

  所谓土地一级开发，是指按照城市功能定位和经济发展要求，依据土地利用总体设计和城市规划，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，将生地开发整理成熟地，达到土地出让标准的土地开发行为。

  于房地产公司而言，虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但由于参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，也将大幅度提升在公开市场拿到二级开发权利的胜算。因此，为了尽可能的获得便宜的土地资源，慢慢的变多的房地产公司开始力图通过介入土地的一级开发环节，来增强公司获得土地储备的能力。

  “土地一级开发商在拿自己开发土地的时候优势很明显。”一位深谙土地一级开发内情的国企高管曾表示。在他看来，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于开发商在进行土地一级开发的阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。

  土地一级开发过程相对简单，与其对应的资金路线也比较清晰。现金流方面，资金大多数都用在征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关联的费用。由于征地、拆迁、市政等子市场很成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本具有比较好的可控性，事先能做出比较准确的预算。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。

  在不少开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是“土地一二级市场联动”模式，其实，这才是企业进入一级开发的最大诱惑。

  该公司启动“土地一二级市场联动”模式最显著的标志是渔安安井片区一级开发项目实现二级联动拿地。

  “公司主要的一级土地开发业务都在贵阳，2011年占总业务比例是10%，不过去年比例会降低。”国信证券分析师方焱告诉记者。

  2011年中天城投在渔安片区的一级开发项目占地14295亩，完成一级开发后，预计可出让的商住用地为5622亩。公司本次所获的四幅地共计1226亩，正是位于该一级开发项目内，占总面积的22%，容积率约为2.4。

  据研报分析，本次拿地的成交价款9.42亿元，不包含土地一级开发成本的土地出让净收益，折合每亩为77万元，一级开发成本约为39万元/亩。

  其中，商业文化娱乐47万平方米、办公45万平方米、居住95万平方米、其他7万平方米，标志着该公司真正开始迈入一、二级联动。

  渔安片区项目中，一级开发收益中天城投与政府3：7分成，公司占70%。国信证券一份报告认为，该地块已规划为南明河“十里花川”主题温泉旅游新城，若全部获得出让，保守预测中天城投可实现58亿元净利。

  “三七分这也是中天城投与其他一级土地研发企业的很大的区别，如黑牡丹(600510,股吧)、云南城投(600239,股吧)是五五分，其实还是主要因为地方政府缺钱，需要企业注资加入。”上述分析师坦陈。

  谈及企业在一级土地开发过程中会遭遇拆迁麻烦的问题，“中天城投是一次性拆迁，不存在这样的一个问题，不像云南城投分四期进行，才会存在拆迁的风险。”上述分析师向记者表示。

  中天城投运营的另外一个城镇化土地储备项目是乌当奶牛场项目，投资3.2亿元。该地块同样原为农业用地，后经收储转化为国有土地性质。

  据公司公告显示，2010年7月20日，公司与贵阳三联乳业有限公司签订了协议书，公司在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地，以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。2011年完成土地置换约1975.7亩，2012年进一步完成土地置换约1500亩。

  换句话说，中天城投在乌当奶牛场项目中前两年共完成3476亩土地置换。因此，从前两年情况去看，中天城投共获得一级土地开发授权的土地面积高达17771亩。

  2012年8月21日，中天城投宣布以6.24亿元取得共计1055.79亩的8块乌当奶牛场项目，其中住宅用地占6宗，另外两宗分别为娱乐用地及医疗卫生用地。项目由此完成从农用地向国有土地的华丽转身。依据公司说法，上述地块的房地产开发项目名称为“假日方舟”，将是该公司2013年新开工的重点项目。

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