拿地占比升至55%！很多人看到这一个数据，第一反应是惊讶：城司，这是又杀回来吗？！

  有此想法并不奇怪，因为2021年下半年开始，城投在土拍市场频频现身，越战越勇，拿地占比节节攀升。不过，今年3月份，城投拿地占比大幅度地下跌到2021年三季度的水平（30%左右）。临近年末，城司的拿地占比飙升到了55%，这是看好明年的行情，还是什么原因……

  现在还敢大举拿地的城投，都不简单。因为，城司在明年，后年，乃至更久，有多场硬仗要打。

  先说结论，城司之所以在11月份的拿地占比中飙升至55%，还在于别的类型的开发类企业拿地减少。

  11月全国出让金4671亿元，同比下滑17%，同比降幅较10月扩大7个百分点。降幅扩大有两方面的原因：一是2022年11月出让金（5610亿元）基数高于10月（5327亿元）；二是2023年11月出让金环比10月下降2%。

  而下滑，主要是因为非城投拿地额下滑比较厉害，11月非城投企业（其他国央企及非公有制企业）拿地金额只有2100亿元，环比下降30%。

  这也不难理解。最近，中央经济工作会议精确指出「明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破」。对房地产的定调是：要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足多种所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  融资端的支持，已经在陆续落实，后续也还会持续。需求端的政策尺度也在放大。12月14日，北京、上海同日降首付、降利率和调整普通住宅的认定标准。对市场信心也会有一定的提振作用。但总的来说，从目前看，一系列政策的着眼点在于“稳”，2024年的房地产市场不必悲观，但是沸腾的概率也小之又小。

  所以，民营房企、甚至国央企（城投除外）整体上偏谨慎，年末拿地较少。小明私下跟几位民企和国央企的有关人员聊了聊，他们均表示：先看看接下来的走势，不着急拿地。这样一来，城司拿地的占比一下子就上来了。

  2021年、2022年年末，城投拿地占比也比较高。有人因此认为，城司年底拿地多，是为了冲高土地出让金规模。如果说，2021年和2022年，这种意愿还比较高，那么今年这个观点已经非常困难有说服力了。因为2021和2022年，对市场快速触底反弹的期待还比较多，但是到今年，市场已变得十分理性了……

  将时间拉长看，2023年1-11月城司拿地占比是38%。相比之下，来自中指院和广发证券的统计多个方面数据显示，2022年全国全口径住宅用地土地出让金41750亿元，其中城司拿地22494亿元，占比达到了惊人的54%。当然，如果将非住宅的土地也考虑进去，比例会下降一些，但很明显的是，近三年，城司的拿地比例，稳定在1/3以上。

  这对城司来说，是非常巨大的挑战。2024年，城司要打硬仗了！因为有几座大山都压在城司头上。

  中指院统计多个方面数据显示，2022年拿地面积TOP100企业中，地方城司高达71个。城投拿下了宅地的半壁江山，但真正盖楼的却很少——

  2022年地方城投拿地入市率低至8%，2021年则不足10%。原因也很简单，城司普遍没有房地产开发的能力和行业经验。

  有些城司能自己干开发，但相比专业的房地产研发企业，精细化程度还远远不足，最典型的，专业的房地产开发企业里面的成本部门、运营部、产品和设计部门等，在很多城司都是不存在的，城司不会划分那么细……

  而随着房子的居住属性越来越强，叠加改善性客群越发占据主导地位，对产品和服务的要求慢慢的升高。华润、招商、越秀等实力房企在今年都纷纷提出了产品力提升的课题。

  自己没有开发能力，相比还比较好办，因为能找代建。现在，大量代建企业，都想做城投的代建生意。虽然需要各种磨合，非常辛苦，但近两年，已经有一批代建企业杀出了一条血路。其他的代建企业，依葫芦画瓢，也能做个八九不离十。只看城司愿不愿意开发建设。

  以某代建企业为例，按代建费预估，去年政府代建带来的收入已占到总营收的29.4%。新开拓的业务中，国央企城投客户占比达到66%，其中有46.8%来自城投客户。

  不过，基本面优质的城市，城司的能力普遍更强，很多具备自主开发能力，甚至有的城司已经成了当地市占率的领跑者。至于开发能力弱或者没有这一能力的城司，所在地的城市基本面普遍较差，相对应的，当下的房地产市场自然也就比较弱。

  今年初以来，城投高管被查的消息相继出现在纪委网站。落马的城投官员中，省、市、县三个层级都有涉及。并且，跟着时间的推移城投领域的反腐力度进一步加强。

  10月30-31日举行的中央金融工作会议指出，“全面加强监管、防范化解风险”是未来工作重点。会议点题了5大风险：中小金融机构风险、地方债务风险、房地产市场风险、金融市场风险和外汇市场风险。

  11月6日，财政部公布了《关于地方政府隐性债务问责典型案例的通报》（以下简称《通报》），将2022年以来查处的8起隐性债务问责典型案例予以公开。财政部此举，释放的信号十分明显：中央始终保持高压态势，对新增隐性债务和隐性债务化解不实等违反法律法规行为零容忍。这对地方国企，特别是城司，警示的意味十足。

  前两年，随着不少民营房企出险，不少人纷纷涌国央企，连地方小城司也成了香饽饽。

  笔者跟一些成功入职的员工私聊过，他们当时的想法是：虽然城司的薪资待遇跟民营房企没法比，但一方面总比没工作好，另一方面城司工作要轻松很多，折算成时薪可能也并不比民营房企差太多。

  然而，如今再交流，不少还在城司干房地产开发的员工却都表示，城司现在也变得非常的卷了——卷加班，卷开会，卷报告……各种卷。

  有人表示，过去是朝九晚五的节奏，但今年下半年以来，就没有在晚上8点钟之前下班过，现在临近年末，有的部门更是全员无休假，都在加班加点赶工。

  不过，就笔者调研的情况去看，除了少部分任务确实繁重，“不得不加班”以外，其他都能够最终靠优化流程、制度等来提高效率解决。对此，甚至有城司老总也表示赞同；2024年是城司攻坚决战之年，公司要打硬仗，关键是强组织、优流程、改机制。并分享了其心得体会，值得借鉴：

  最近，很多国央企在积极对标学习。学习是好事，只有不断学习才能慢慢的提升。然而，很多公司容易犯一个毛病，一上来就对标顶尖同行。虽然说有梦想是好事，但是距离目标太远，要么没法落地，要么流于形式，并不可以真正帮助自身进步。很多城司本身管理还很粗放，对标学习，最关键的是找到关键的几个点，集中力量打穿，确保其100%落地，而不是面面俱到。最好是能将制度、流程固化到数字化系统中，让流程驱动任务。不管是在公司，还是项目层面都是如此。

  人才队伍建设是城司可持续发展的核心。该老总的公司之所以近两年能取得显著成绩，离不开人才机制的市场化改革。一方面，公司瞄准市场上同类型的、有经验的人才，或是在业内有领先能力的人才，来做业务的领头人；另一方面从内部挖掘年轻、高学历、有打造潜力的人才，选调过来，还格外的注意培养公司的新员工。形成了很强的人才梯队。

  很多城司的激励机制是依照机关事业单位建立起来的行政化薪酬及考核体系。城司要向市场化转型，激发员工积极性和公司获利，就必须建立以按劳分配为主，效率优先、兼顾公平的原则调整城司的激励约束机制。如此，才能将好不容易引进来的人才留住。

  当然，一下子全改过来，困难会很多。现实中，折中的方案是建立双重激励机制。比如Y城投，在考核方面，面向中层以上干部及重点下属公司，已经全员推行绩效考核，彻底打破过去国有企业人才考核与激励机制僵化的问题，通过考核一直在优化人才结构，激发员工的主动性和积极性。

  不过，还是有所区分。对市场化引进的人才，就采用市场化的管理与激励机制。对原来的员工，还有非市场化的考核。以此作为改革的过度，减少改革的阻力。

  朝自己动刀确实不容易，一城投负责这个的人说，但总比被人动刀好。还在观望的城司要赶紧动起来了。（作者：明源不动产研究院 明若）