因为老旧改造类型的城市更新项目收益不足以掩盖投入，它仅仅老旧小区改造的规模扩展版，——规模扩展到了城市老旧根底配套服务设备的更新改造，所以有许多单位来咨询怎么在城市更新中施行别的一种类型：一二联动类型城市更新。

  这一点近期咱们与主管部分交流联络比较亲近的专家，再次做了咨询，主管部分的答复依然是：除了极少数区域之外，并没有在全国铺开对一二级联动的禁令，一二级联动依然归于严峻违规违法行为。

  一起咱们也从其他途径了解到一些方针大行与此有关的城市更新借款也开端被叫停，一些地市出台的当地城市更新方针，在触及土地出让获得环节上，也开端闪烁其词，遮遮掩掩。

  一二级联动是指当地将土地一级开发的出资人直接确认、确认为二级开发出资人的做法。

  一二级联动，违背关于经营性用地必定要经过招拍挂环节的规则，也违背土地出让前“土地权力明晰、安顿补偿执行到位”的相关要求。

  在主管部分的严峻监管态势下，一二级联动几乎在大多数区域都无法直接施行，转而采纳土地出让收入分红、毛地、勾地等变相做法。

  土地出让收入分红，是指当地与土地一级出资人达成协议，依照必定的差额份额规范分配土地出让净收益的做法；毛地摘牌，是指当地将未拆迁的土地直接出让，然后由二级开发摘牌人出资拆迁的做法；勾地，是指将多个地块组合在一起出让以到达阻挠潜在竞争者的做法。这些一二级联动的变型做法，与一二级联动相同，归于严峻违规违法行为。

  因为土地一级开发之间与土地二级开发之间有着巨大的利差，而这个利差本来是应该用于根底设备建造的财物金额来历，所以主管部分在经营性用地的出让环节上设置了一条距离。

  一二级联动做法，经过不正当竞争方法将这个利差让渡给了一级开发商，而不正当竞争的存在，又进一步催生了糜烂，不只造成了国有财物的丢失，根底设备建造的缺失，更严峻的是不法出资商，为了超额利润，不吝损坏人民群众工业和要挟生命安全，这在曾经的事例中都是不少见的，乃至也是许多影视剧的体裁。

  假如一二级联动可以合规施行，那么凭仗其超高的利润率，则可彻底秒杀任何筹融资方法。咱们的工业新城出资运营商，也彻底不用采纳任何其他形式，更不用为了躲开竞争对手，而跑到离主城区三五十公里的城外去建造新城，老城区的利润率会更高。

  许多单位咨询时，咱们得知，误解常常产生于了解部委作业分工的环节，城市配套设备的撤除、改造和建造，确实是住建部的作业规模，要以住建部文件要求为准；不过，土地出让的办理，归属天然资源部分事务，能不能一二级联动，跟拆建比什么的关系不大；土地出让收入的办理，首要归属财务部分办理，相关规则要以这两个部委的文件为准。

  到目前为止，咱们还没看到天然资源部有答应土地一二级联动的说法。关于经过土地一级开发确认二级开发出资人的做法，许多观念以为，在大多数情况下要待到区域经济高度开展，土地在经济开展中占比较小；并且，土地资源十分紧缺，一级阶段本钱难以彻底经过行政手法公正确认，更宜采纳市场化方法决议，或许至少是形成了比较揭露通明的价格机制；一起，原土地使用权人具有充沛的话语权，有才能充沛表达志愿，社会公众对一二级联动有了充沛的品德认可，等归纳条件下，才有时机考虑铺开一二级联动。

  一起，咱们也没看到财务部分有铺开土地出让收入在政企之间进行分配的可能性，更不答应所谓毛地摘牌“二级补一级”的这类既违背财务准则，又违背土地办理法的做法，估量今后也不会有。

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