在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、个别地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。

  住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品房成本是3946.61元。

  在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；另外的费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。

  汪斌认为，这份“成本清单”说明，个别地方政府从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了个别地方政府从中的收益：一是土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。

  此外，个别地方政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“个别地方政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。

  从这份成本清单也能够准确的看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人很难来想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

  房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。

  江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远高于别的行业贷款，一般也要达到百分之十几。

  记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，绝大多数都是成本价的3%至5%要投放至媒体。

  一位熟悉媒体运作的人和记者说，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。

  媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司出售的收益约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体很有用。”

  “现在看起来个别地方政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，个别地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是唯利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。

  有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。个别地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程建设项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的黏合剂。

  26日，深圳两大房地产巨头——万科与金地同时公布公司第三季报。季报显示，两公司今年全年业绩均将创历史上最新的记录。其中，万科第三季度净利润同比增长101%，金地第三季度净利润同比增长338.3%。记者正常采访深圳多家房企获悉，目前大多数的房企早已超额完成全年销售目标。对此，业内人士指出，开发商无销售压力，“不差钱”是目前房价难以下调的最主要的原因。

  万科三季报显示，万科第三季度实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%。

  季报还表示，9月份多数城市的批售面积较7、8月份已然浮现上升，这反映了新房供应紧张的局面正逐步改善，新房供应的增加，将有利于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。

  同日公布三季度季报的金地集团表示，金地第三季度净利润4.8亿元，同比增长338.30%

  “前几个月的销售旺盛，大量资金回流，大多数的房地产企业早已超额完成全年销售目标。在没有销售压力的情况下，开发商主动降价的可能性很小。”一家不愿透露姓名的开发商负责人对记者如是说。记者随后采访的花样年、佳兆业等几家深圳知名房地产开发商均明确说，目前在售的项目都没有降价计划。

  “深圳两大龙头地产企业前三季的销售佳绩，表示开发商的底气更足了，年底的压力减少，这也代表着深圳第四季度房价下调的可能性很小。”深圳中原地产总经理李耀智表示。

  业内人士表示，如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高，将可能重蹈东京楼市“急涨长跌”的覆辙。一些经济界的人表示，当前我国一线城市的房价已经很高，风险已经很大，前车之鉴不能不重视。

  事实上，北京、上海的人均收入还不到东京的1/10，而房价已比肩东京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上，即以家庭户均年收入6万元计算，房价收入比已超过30倍。

  京沪人均收入要达到东京的水平，起码还要15年。换言之，京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，而中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将比日本更可怕。

  专家们认为，我国并不是没发生过房地产危机。海南、香港都曾因房地产泡沫破裂受严重拖累，深圳去年的房价大跌引发部分楼盘业主集体“断供”，风险陡然出现；杭州房价下跌幅度曾达到几千元，市场低迷维持的时间超过其他城市。

  从一个国家来看，房地产沉淀的社会资金越多，对其他领域的发展越不利，没有一个国家因房地产发达而变成全球强国。从一个企业来看，沉迷在房地产就会丧失斗志，荒废主业。

  日本泡沫经济时代购买不动产越多的大企业，受到的拖累就越大。当前，内地楼市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天价，拿得起地的开发商就越少，最后形成寡头垄断，他们就可以随意拔高房价，牟取惊人的暴利。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济稳步的增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。内地不可能仿效香港的房市，仿效香港地产模式将祸害中国社会。