房地产公司需要交纳的税种：营业税 、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。

  （1）是按销售计算缴纳的。税率 5%。 （2）应交营业税=出售的收益*5%

  （1）是按营业税计算缴纳。 （2）税率： 纳税人所在地在市区的，税率为7％； （3）应交城建税=营业税*城建税税率 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％

  （1）是按营业税计算的 税率 3%。 （2）应交教育费附加=营业税*3%

  （1）按员工工资薪金计算代扣代缴。 （2）计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 其中：应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” （3）工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375

  （1）从价计税：税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% （2）从租计税：税率12% 应纳税额=租金收入×12%

  土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

  （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘测考察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实际所收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

  契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围有国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

  计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （1）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

  开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式获得土地，主要涉及契税、印花税。

  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行实施工程，主要涉及土地使用税、印花税。

  ▶注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，别的地方注意当地规定

  印花税税额=建设工程勘测考察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%

  ▶注：《建筑工程项目施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程建设项目，适用简易计税。

  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

  销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

  待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

  ▶依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号

  房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

  增值税一般计税：清算收入=（含税出售的收益＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）

  增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加

  ①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

  ②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。

  一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以再一次进行选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以再一次进行选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

  一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

  开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式获得土地，主要涉及契税、印花税。

  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行实施工程，主要涉及土地使用税、印花税。

  印花税税额=建设工程勘测考察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱

  答：要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

  1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

  2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

  3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

  4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政设施建设工程等所发生的各项费用支出。

  1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式获得土地的批租地价。

  2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用。

  3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

  4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

  5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

  6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  从上能够准确的看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的实施工程的成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。

  不含营业税、土地使用税、土地增值税和印花税。其中，营业税和土地增值税应计入“营业税金及附加”，土地使用税和印花税应计入“管理费用”，它们都不是开发成本核算的范畴。

  房地产开发成本是指房地产开发企业为开发少数的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

  从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，以此来实现企业利润**大化的目标。

  项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

  答：（1）契税。 建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。 （2）营业税。自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

  （3）城市维护建设税和教育费附加。在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

  （4）城镇土地使用税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，依规定的适用税 额计缴。年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房子使用或交付之次月起 计征城镇土地使用税。

  （5）房产税。以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号

  文 件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房子使用或交付之次月起计征房产税。

  （6）车船使用税。以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收 ，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用 税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地， 对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。