建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

  1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

  2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

  老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）

  在房地产公司进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在真实的操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。

  假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：

  首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。如上图所示，开发成本总额1.15亿元。

  提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。

  “开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！

  一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。若企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。

  二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。

  三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。

  完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。

  建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，另外的成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接着往下看↓↓↓

  预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

  ***房地产公司滚动开发三幢楼， 2011年建造1#楼，预算造价1000万元；2012年建造2#楼，预算造价2000万元；2013年建造3#楼，预算造价3000万元；每幢楼的建设周期都是三年（房企财税微信：）。在2011年初， ***地产公司通过商业银行借款600万元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60万元（不考虑别的资金成本因素）。请计算1#楼各年利息成本。

  第一年，能够理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本60万元。

  第二年，1#、2#同时建造，为了合理划分两幢楼的利息成本，按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本。

  总预算造价3000万元（1#楼1000万元 + 2#楼2000万元），1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3（1000万元/3000万元），因此1#楼分摊利息成本20万元（60万元*1/3）。

  1#楼利息成本=1#楼预算造价/（当年建设楼盘预算总造价）*当年利息总支出

  预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。

  预算造价法还是有好多适用情况：将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。

  在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有一定的可能用多种（房企财税微信fdccpa），做好分析 ，只要对企业有利，我们要灵活运用。还有几个分摊方法值得学习和掌握，我们逐一分享，我非常希望房地产财务都能掌握，对企业和个人来说，是一笔不小的财富。

  占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

  1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

  2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

  期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

  绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿化成果。因此，绿化部分是按着建筑面积法分割土地成本。

  在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有一定的可能用多种，做好分析 ，只要对企业有利，我们要灵活运用。就像我们大家常讲的，没有最好，只有更好！

  （四）直接成本法什么是直接成本法？沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。比如商住一体的建筑主体中：1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开（房企财税微信：fdccszx），因此，分别归属电梯成本；3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取另外的成本分摊方法。不再一一列举……

  根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

  前面，关于成本分摊的基础方法（建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法），我们就与大家伙儿一起来分享完了。那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。

  我翻阅了有关的资料，暂时没找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。层高系数法，是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。我们仍旧是通过案例来解读：

  老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。请计算商业的工程建设价格？（小学三年级的应用题）

  将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为：商业的层高/住宅的层高

  第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是线）商业建筑面积*层高细数

  于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。数据来源：

  层高系数法考虑纵向成本不足，没考虑横向成本。因此采取层高细数法计算成本的时候，会受到一定的限制。

  如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）

  规定：对多个清算单位或不一样开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

  《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

  采取层高系数法进行成本分摊的时候，仅仅适用于“开发成本---建筑安装费”，公配、土地成本等不可以使用。

  除过占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法这个五个分摊方法之外，部分省市创新了另外的成本分摊方法，该方法属于地域性政策，真实的操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。在此，我梳理总结了一下，现在分享给大家。

  对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程建设项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。

  《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007]123号）文件，同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》（银地税发[2007]214号），发文时间2007年7月18日。

  评：到底是西北地区，优惠力度够大！估计“营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除”目的与国税函发[1995]110号文件一样，是“鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”。

  近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞别的类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。

  在分别核算增值额时，能采用按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。

  前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

  纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、别的类型的房地产的出售的收益进行分摊。

  土地成本按照收入比例进行分割，会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样；别墅与住宅同时存在的情况下，别墅土地成本偏低，进而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。

  为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：

  将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

  该方法是“层高系数法”的延伸。层高系数法由于考虑“纵向成本”不足，所以存在使用该方法限制条件：层高细数不允许超出上限（如广州为1.4）；仅建安成本采取层高系数法。南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成“收入高了，成本也随着高了；收入低了，成本也随着低了”。我该说什么呢？等我有钱了，到南通搞房地产开发去！！！朋友们，读完后有何感想？成本分摊方法是存在多样性的，用起来是有糅合性的，下面我们将综合分析一下成本分摊方法的应用。

  （七）综合运用在此之前，我们逐一向大家伙儿一起来分享了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法，同时还了解到各地区规定的特别适用方法。为了能够更好的保证最终使用的方法对企业最合理、最有利，这一些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

  需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。比如，某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低；别的企业复制以上方法就不一定税负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。

  先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。

  个性化的成本直接归集；共同的成本，按着建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按着建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。

  土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能会被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，进而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。

  1. 案例：土地摘牌阶段的成本尽职调查2. 案例：拿地风险因素研判、项目进入区域条件

  4. 案例：成本前置各项成本效益测算分析（人防效益分析、桩基、支护方案经济分析、结构指标经济分析、防水经济分析等）

  15. 案例：开发全过程成本浪费透析--冰冻三尺非一日之寒，成本原来是这么浪费掉的！

  17. 案例：万达结算时效与重计量工作（住宅入伙后3个月，商业开业后6个月完成）

  莫斯塔尔兹林斯基对阵维拉女足结果：乌奈·埃梅里能专注于联赛第一名争夺，暂时不用参加欧洲比赛

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