连日来，本报有关地产商自揭建房成本的连续报道引起社会各界关注。地产商建房成本究竟由哪些项目构成？各部分比例多大？昨天，记者正常采访了熟悉房地产开发成本管理的南开大学经济学博士、中国房地产法学会个人委员刘玉录，请其解析本市房地产市场正常运作的项目成本情况，给消费者一个明白账。

  据刘玉录介绍，一般房地产开发成本包括五大类：土地费用、建安费用、政府税费、配套费用和另外的费用成本。为便于理解，刘博士将其简化成土地费用、建安费用（包括大配套费和另外的费用）、政府税费三大类，对全市目前商品房开发平均成本构成情况作了分析。

  刘玉录介绍，地段决定价值，不同的地段，成本差异较大，售价差异也较大。即使在同一地段，由于拿地时间不同，发展程度不一，配套有区别，土地成本也不一样，售价自然也不完全一样。在开发商操作的地产项目中，如果早期通过协议拿地的地块，土地成本只占10%至20%，也就是每平方米几百块钱到1000多元，但是后期土地招拍挂方式的拍卖用地，地价成本要占30%以上。近两三年来本市楼面地价明显上升，从每平方米2000元飙升至4000多元甚至更高。

  建安费是成本中的一部分，是指住宅建造过程中所发生的土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等费用，包括装修、园林等项目。刘玉录介绍，目前本市商品房开发项目，建安成本多在每平方米2000至3000元，这个费用相对固定可控。

  房地产开发的税费近十项，其中营业税、企业所得税以及土地增值税占了主要部分。房地产企业还要交纳市政公共设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费等。综合起来，一般税费要占项目总出售的收益的一成多。

  刘玉录表示，以上这些成本中，建安成本是地产商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不一样的区域的差别会很大。（渤海早报）

  记者日前从南宁市房产管理局了解到，自2009年10月以来，南宁新建商品房成交均价出现跳跃式增长，目前南宁市房价仍呈现高价位态势。有关人员认为，投资性需求增大成南宁楼市价格快速上升主要因素。

  据绿城人居网数据中心统计显示：2009年12月南宁楼市无论是销售量还是销售价格均达到前所未有的高锋，商品房累计签约7442套，环比增长19.99%，同比增长77.91%，签约面积约80.76万平方米，环比增长22.81%，同比增长85.70%，签约金额约46亿元，均价小幅上扬，为5734元/平方米。

  从各城区来看，青秀区签约量依然高居榜首，2009年12月累计签约3664套，占比为49.23%。其次西乡塘区和江南区，分别签约1692套、1269套，兴宁区、良庆区分别签约706套、109套。从签约均价上看，青秀区价格涨幅，为6186元/平方米；良庆区以3667元/平方米的价格排在位置。

  数据显示，2009年1月至12月，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%。商品住房成交均价为4656.02元/平方米，同比增长22.03%。特别是10月份以后，新建商品房成交均价出现了跳跃式增长。10月新建商品房成交价达到每平方米5524.97元，11月份达到5622.47元，12月份达5791.63元，10月份环比增长12.86%，增长幅度为单月。而1-9月的增长都是以每月增长100-180元的幅度增长，涨幅不超过7%。

  南宁市房产管理局产权交易科科长黄鹏说，2009年下半年以来，南宁市中国-东盟商务区一带，品质较高的楼盘出现一天之内全部卖光的“日光盘”现象，一开盘就被一抢而空。特别是送精装修的楼盘中，一些单间配套、一房一厅、二房一厅等总价不高、适合投资的户型销售火爆，出现排队抢购的局面，这些投资性需求增加成为成交量和价格快速上升的重要的因素。（当代生活报）