商品房价格到底有没有水分？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。上周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查的最终结果。全国６２０个楼盘，地价占房价平均比例为２３．２％，其中，比例在３０％以下的约占项目总数的７８％。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久，一位郑州的开发商向记者提供了一份房地产成本清单，对这样一些问题给出了更清晰的答案。
这位郑州开发商向记者提供了一份楼盘成本清单。这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，２００７年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为３．５，眼下销售均价每平方５０００元。从这份清单能够准确的看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩４６６万元，按容积率３．５计算，楼面地价达到了每平方２０００元，占到了售价的４０％。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方１５００元，占到了售价的３０％。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、治安收费等。
在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米１７０元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平米０．５元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米０．５元。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，每平米４元，设计图复核费，每平米１．５到２元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米１．５元，环境影响咨询费每平米均摊２元，公示费每平米均摊１元。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，测绘费每平米１．３６元，预售证交易费每平米３元，销售许可证及面积测量费每平米０．２到１．８元。这些收费项目至少有３０项，涉及２０多个部门，费用总计４４８．６６元。占房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了１１００元左右。这位开发商和记者说，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中像道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。
商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注，并在２００８年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案。王超斌还曾经做过这样一个调研，和１５年前比，当地房地产业的税费增加了３０％，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。
这位负责的人介绍说，每平米１７０元的配套费由财政部门统一收取，所有费用最终用于市政设施建设，包括供水、供电设施等等。然而记者在这份成本清单中发现，除了１７０元配套费外，开发成本中还专门有一项市政基础设施费，那么这笔费用是否属于重复收费呢，开发商反映的情况是否属实，记者随后来到了当地供电公司，供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。王超斌认为，在交纳每平方米１７０元的配套费后，不仅水电气等的配套费用都应该免除，并且连配套费本身都应该减免。
在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后，记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米２０００元、建安成本每平米１５００元计算，这两大项成本就达到了３５００元，再加上各种名目的收费每平米４４８．６６元，税金每平米６５０元，资金成本也高达每平米４５０元，开发商提供的备注显示，这是按资金月利息１％计算得出的结果。王超斌和记者说，这还是保守估计，实际上，仅以融资为例，地产开发的隐性成本极高。
从记者调查看，在道道行政部门收费项目中，重复征收、变相征收的现象并没有完全杜绝。结果还是羊毛出在羊身上，这些收费最终都会计算进入房价里。不过，当记者对开发商提供的成本清单仔细核算以后，却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价２０００元，建安成本１５００元，各种收费４４８．６６元，税金６５０元，资金成本４５０元，总成本相加达到５０４８．６６元，而这处楼盘的平均售价只有５０００元。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴４８．６６元。开发商如果不赔钱，这楼又得怎么盖呢？
那楼房是如何超载的呢？在接下来的调查中，记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上，五栋３０层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。然而，在当地规划局提供的资料里，记者却没找到这一个项目调整容积率的任何材料。
依照国家城乡和住房建设部的要求，为了加强用地容积率管理，调整容积率时，城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证。
当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，当地地区居住区容积率最高为３．５。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士和记者说，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。（据央视《经济半小时》）